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葡京到巴黎人有免费巴士吗_上海二手房购房者价格敏感度研究

时间:2022/3/27 14:53:14   作者:admin   来源:   阅读:117   评论:0
内容摘要:  上海的二手房最近又火了起来,看了最近的成交量,小编森森的感受到魔都人民对买房的热情。然而,买房也不是件轻松的事,首先,你要明确需求,其次,还要了解自己能承受的房价。为了为以后买房打好基础,小编偷偷取了数,来看看链家的客户的需求和价格是怎样的。  购房者需求曲线在不同价格段并不...

  上海的二手房最近又火了起来,看了最近的成交量,小编森森的感受到魔都人民对买房的热情。然而,买房也不是件轻松的事,首先,你要明确需求,其次,还要了解自己能承受的房价。为了为以后买房打好基础,小编偷偷取了数,来看看链家的客户的需求和价格是怎样的。

  购房者需求曲线在不同价格段并不一样

  一般来说,需求需要满足两个条件

  一是,消费者要有消费的意愿;二是,消费者具备消费的能力。

  于是,小编取了链家网近三个月的搜索数据,剔除了异常数据(明显的错数据、bounce用户和学区房),将房源总价作为自变量,浏览量/房源存量作为因变量,大概绘制了链家用户的购房需求散点图。这些人有比较强的购房需求,搜索目标也比较明确,搜索价格在一定程度上可以代表其可以承受的价格。

  看到这张图,小编的第一反应是:咦?跟小编课本上的需求曲线不太一样啊。

  从图中可以看出,上海二手房浏览量在140万处达到最高值,而在之前,浏览量随着价格的增长而减小;在190万之后,浏览量随价格上升明显下降,并且下降幅度逐渐减小。

  百思不得其解后,小编拿出了大学课本,恶补了下理论知识,将曲线按价格段分为三个部分,分别从客源和房源两个方面来找其中的原因。

  20万-300万刚需占比达八成

  买不买价格说了算

  在20万至300万总价区间内,总价和浏览量间呈明倒U型曲线关系。这一价格段的房源中,两室以内房源占比达到八成以上,基本全是刚需房,随着价格的增长,房源品质明显提升,需求变化也较为明显。

  我们来分3段看看最让小编好奇的这一段。

  20万 - 140万

  在20万至140万总价区间内,浏览量随浏览总价上升而上升。在仔细查看了这部分房源的数据后,小编恍然大悟。

  这个价格段的房源品质不高,与购延安葡京会所2020年开业时间房者的购房需求匹配度较低:从量来看,这部分房源量较小,仅占挂牌总量的5.04%,可供选择的太少;从质来看,这部分房源均价较低,仅为17781.14万元/平米,八成以上的房子都在外环外,一公里内有地铁的只有三成左右。住在这里,在市区上班的小编岂不是要天天起的比早间新闻还早。小编不敢想了。

  因此,尽管这一部分房源价格较低,但鲜有人问津,随着价格提高、品质提升,房源的需求反而会上升。

  140万 - 190万

  接下来,从140万到190万,浏览量达到了峰值。这一部分房源的品质一般,价格合适:房源均价为26660.72万元/平米,属于大部分买房者可以接受的范围,同时外环以内的房源占比达到了43.20%,地铁房占比达到了56.69%,虽然交通没有四通八达,但至少不用摸黑出门了。

  对于积蓄少的刚需购房者来说,这部分房源既能勉强满足上班需求,价格又比较低,简直“完美”,今天不买,后悔三年啊!因此在这个50万价格差的区间内中,搜索量基本没有变化,购房者对价格不敏感,只想着买买买。

  190万 - 300万

  从190万到300万之间,浏览量随价格的上升出现了明显下滑,终于有点“向右下倾斜”的需求曲线的样子了。

  在看这一段房源特征之前,小编先给大家做个算数:购房者的月收入要达到多少时才能还的起房贷,不至于天天吃土呢?

  以190万和300万总价为基础,假设买房者使用公积金贷款,以等额本息的方式7成20年进行按揭,每月房贷占收入的50%。则以家庭为单位,上海购房家庭的月可支配收入应至少为15087.4元和23822.22元。据统计局的职工工资推算,2016年上海市人均工资约为6423.39元,也就是说对于大部分人来说,购买190万至300万之间的房子,需要付出一半以上的家庭收入来支付房贷。小编就默默看看工资不说话。

  接下来再看看房源。这部分房子基本位于中环至外环附近,出行和配套设施都完善不少:190万至300万之间的房源,仍以满足刚需为主,但房源太阳城新葡京量较大,占总房源量的20.55%,可选择的量多了;同时均价达到37477.89万元/平米,一半多的房源都在外环以内,地铁房占比也在六成以上。

  这一部分的刚需客户有少量积蓄,工资水平略高于平均水平,属于不买房可以吃肉,买了房只能吃草的一类。他们有迫切的购房需求,但受收入和积蓄限制,需要在价格和需求之间进行平衡。因此,这部分客户对价格敏感度较高,比较微小的价格变动都会影响到他们对房源的选择。同时,这部分客户由于对价格比较敏感,更可能会选择私下交易或佣金较少的小中介。但在这里,小编要提醒大家:在缺少大中介担保的情况下,客户遭遇跳价和欺诈的风险相当高新葡京去大三巴牌坊,需要谨慎啊!!

  300万-800万改善性需求显著增加

  顾客买房“不差钱”

  在300万至800万之间,浏览价格曲线几乎为一条直线,客户对价格极度不敏感。

  在这个区间内,房源面积较大,更靠近市中心,交通便利,配套设施较为完善,改善性住房占比明显增大:从量来看,这段区间的房源量最多,达到了总房源量的52.37%,选择面广;从质来看,这部分房源均价为47983.76万元/平米,三户室占比明显提高,达到了28.76%,66.71%分布在外环以内,中环以内房源占比有四成,且七成以上都在地铁附近。

  购买这一价格区间的人群一般已经具有一定的财富积累,受家庭人口增加或生活质量要求提高的影响,具有较强的改善需求,买房意愿较明显。因此,在进行选择时,他们更看重物业的品质,如交通、房型、周围环境等,对价格反而不在意,妥妥的“不差钱”。

  800万以上品质生活,“行”随心动 总价超过800万后,房源浏览量随价格上升缓慢下滑。

  800万以后的房源基本属于优质房源:这部分房源均价为64862.34万元/平米,内环内占比达到了40%,地铁房占比为72%,处于市中心附近,交通十分便利,且三室及以上占比达到了83.25%,平均面积在170平米以上,房屋空间较大。

  这一部分房源对应的客户一般已经置业,并且有丰厚的财富积累。房子对他们来说已经不是必须品,而是追求优越的生活品质的一种手段。因此在购房时,这部分的客户对价格敏感度较低。由于他们对房屋的需求并不强烈,因此价格会相对影响到其选择,但并不作为主要影响因素。这部分客户更容易受优质的服务和房源质量吸引,购买房源的价格区间也较大,没有固定的价格限制。

  看到现在,小编深深的感受到自己魔都买房前路漫漫,不过小编是不会放弃的!下个星期小编准备跟大家分享一下私藏了好久的板块干货,敬请期待!

  本期责任人:撰稿:杨寒嫣数据支持:张睿

  

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