葡京到巴黎人有免费巴士吗_上海二手房购房者价格敏感度研究

　　上海的二手房最近又火了起来，看了最近的成交量，小编森森的感受到魔都人民对买房的热情。然而，买房也不是件轻松的事，首先，你要明确需求，其次，还要了解自己能承受的房价。为了为以后买房打好基础，小编偷偷取了数，来看看链家的客户的需求和价格是怎样的。

　　购房者需求曲线在不同价格段并不一样

　　一般来说，需求需要满足两个条件

　　一是，消费者要有消费的意愿；二是，消费者具备消费的能力。

　　于是，小编取了链家网近三个月的搜索数据，剔除了异常数据（明显的错数据、bounce用户和学区房），将房源总价作为自变量，浏览量/房源存量作为因变量，大概绘制了链家用户的购房需求散点图。这些人有比较强的购房需求，搜索目标也比较明确，搜索价格在一定程度上可以代表其可以承受的价格。

　　看到这张图，小编的第一反应是：咦？跟小编课本上的需求曲线不太一样啊。

　　从图中可以看出，上海二手房浏览量在140万处达到最高值，而在之前，浏览量随着价格的增长而减小；在190万之后，浏览量随价格上升明显下降，并且下降幅度逐渐减小。

　　百思不得其解后，小编拿出了大学课本，恶补了下理论知识，将曲线按价格段分为三个部分，分别从客源和房源两个方面来找其中的原因。

　　20万-300万刚需占比达八成

　　买不买价格说了算

　　在20万至300万总价区间内，总价和浏览量间呈明倒U型曲线关系。这一价格段的房源中，两室以内房源占比达到八成以上，基本全是刚需房，随着价格的增长，房源品质明显提升，需求变化也较为明显。

　　我们来分3段看看最让小编好奇的这一段。

　　20万 - 140万

　　在20万至140万总价区间内，浏览量随浏览总价上升而上升。在仔细查看了这部分房源的数据后，小编恍然大悟。

　　这个价格段的房源品质不高，与购延安葡京会所2020年开业时间房者的购房需求匹配度较低：从量来看，这部分房源量较小，仅占挂牌总量的5.04%，可供选择的太少；从质来看，这部分房源均价较低，仅为17781.14万元/平米，八成以上的房子都在外环外，一公里内有地铁的只有三成左右。住在这里，在市区上班的小编岂不是要天天起的比早间新闻还早。小编不敢想了。

　　因此，尽管这一部分房源价格较低，但鲜有人问津，随着价格提高、品质提升，房源的需求反而会上升。

　　140万 - 190万

　　接下来，从140万到190万，浏览量达到了峰值。这一部分房源的品质一般，价格合适：房源均价为26660.72万元/平米，属于大部分买房者可以接受的范围，同时外环以内的房源占比达到了43.20%，地铁房占比达到了56.69%，虽然交通没有四通八达，但至少不用摸黑出门了。

　　对于积蓄少的刚需购房者来说，这部分房源既能勉强满足上班需求，价格又比较低，简直“完美”，今天不买，后悔三年啊！因此在这个50万价格差的区间内中，搜索量基本没有变化，购房者对价格不敏感，只想着买买买。

　　190万 - 300万

　　从190万到300万之间，浏览量随价格的上升出现了明显下滑，终于有点“向右下倾斜”的需求曲线的样子了。

　　在看这一段房源特征之前，小编先给大家做个算数：购房者的月收入要达到多少时才能还的起房贷，不至于天天吃土呢？

　　以190万和300万总价为基础，假设买房者使用公积金贷款，以等额本息的方式7成20年进行按揭，每月房贷占收入的50%。则以家庭为单位，上海购房家庭的月可支配收入应至少为15087.4元和23822.22元。据统计局的职工工资推算，2016年上海市人均工资约为6423.39元，也就是说对于大部分人来说，购买190万至300万之间的房子，需要付出一半以上的家庭收入来支付房贷。小编就默默看看工资不说话。

　　接下来再看看房源。这部分房子基本位于中环至外环附近，出行和配套设施都完善不少：190万至300万之间的房源，仍以满足刚需为主，但房源太阳城新葡京量较大，占总房源量的20.55%，可选择的量多了；同时均价达到37477.89万元/平米，一半多的房源都在外环以内，地铁房占比也在六成以上。

　　这一部分的刚需客户有少量积蓄，工资水平略高于平均水平，属于不买房可以吃肉，买了房只能吃草的一类。他们有迫切的购房需求，但受收入和积蓄限制，需要在价格和需求之间进行平衡。因此，这部分客户对价格敏感度较高，比较微小的价格变动都会影响到他们对房源的选择。同时，这部分客户由于对价格比较敏感，更可能会选择私下交易或佣金较少的小中介。但在这里，小编要提醒大家：在缺少大中介担保的情况下，客户遭遇跳价和欺诈的风险相当高新葡京去大三巴牌坊，需要谨慎啊！！

　　300万-800万改善性需求显著增加

　　顾客买房“不差钱”

　　在300万至800万之间，浏览价格曲线几乎为一条直线，客户对价格极度不敏感。

　　在这个区间内，房源面积较大，更靠近市中心，交通便利，配套设施较为完善，改善性住房占比明显增大：从量来看，这段区间的房源量最多，达到了总房源量的52.37%，选择面广；从质来看，这部分房源均价为47983.76万元/平米，三户室占比明显提高，达到了28.76%，66.71%分布在外环以内，中环以内房源占比有四成，且七成以上都在地铁附近。

　　购买这一价格区间的人群一般已经具有一定的财富积累，受家庭人口增加或生活质量要求提高的影响，具有较强的改善需求，买房意愿较明显。因此，在进行选择时，他们更看重物业的品质，如交通、房型、周围环境等，对价格反而不在意，妥妥的“不差钱”。

　　800万以上品质生活，“行”随心动 总价超过800万后，房源浏览量随价格上升缓慢下滑。

　　800万以后的房源基本属于优质房源：这部分房源均价为64862.34万元/平米，内环内占比达到了40%，地铁房占比为72%，处于市中心附近，交通十分便利，且三室及以上占比达到了83.25%，平均面积在170平米以上，房屋空间较大。

　　这一部分房源对应的客户一般已经置业，并且有丰厚的财富积累。房子对他们来说已经不是必须品，而是追求优越的生活品质的一种手段。因此在购房时，这部分的客户对价格敏感度较低。由于他们对房屋的需求并不强烈，因此价格会相对影响到其选择，但并不作为主要影响因素。这部分客户更容易受优质的服务和房源质量吸引，购买房源的价格区间也较大，没有固定的价格限制。

　　看到现在，小编深深的感受到自己魔都买房前路漫漫，不过小编是不会放弃的！下个星期小编准备跟大家分享一下私藏了好久的板块干货，敬请期待！

　　本期责任人：撰稿：杨寒嫣数据支持：张睿

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